实体店大面积关闭是败给了电商还是租金？

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归根结底还是被房地产打败了。

我记得是2014年。大连的一位朋友准备到我们这个五线的小县城来做点生意。我陪她在我们县城转。想找一个合适的商铺。

在一个刚交工的小区。我们看中了一个商铺。楼上楼下共200平米。打电话询问房东要多少房租。房东张嘴就是一口价15万。把我那朋友吓一跳。按他的设想。六七万就能拿下这个商铺呢。后来经过和房东当面交涉。也没有把价格降下来。房东只答应让一个月的装修时间。最后只能作罢。

我朋友张嘴一个劲骂房东心太狠。要价太高。但我表示理解。因为他买这套商铺需要400多万。而且当时如果把四百万放到银行买一个普通的理财产品。5%的收益是妥妥的。一年收益最少也是20多万。20多万的理财收益和15万的房租。房东下手还不算太狠。换成是我。要的可能还高。

四百万买的200多平米的商铺。其成本是多少呢？因为这套商铺是商住两用楼。其一二层是商铺。三到六层是住宅。我们把商铺(层高3.5米)和住宅(层高2.8米)的成本平均下来。一平米建筑成本加上土地成本以及其他费用。核算下来是1500元钱左右。住宅一平米当时的卖价是4000元左右。

我们可以假设一下。如果这个房东是以二百万元的价格买下这套商铺。他还会要15万一年的租金吗？我想不会的一年有七八万他就应该很知足了。因为这样基本就能满足他二三十年回本愿望。而我那个大连的朋友也会毫不犹豫的租下来。因为他能承担得起。

可是这一切都只是最美好的愿望。那套商铺以及其周围的几家商铺。都是时隔一年多以后才陆续有人租下来。而且租金没有一个能要的15万的。最高的好像是十二、三万。而且那儿的商铺没有经营时间长的。有的只干了一年就撤了。

房地产开发商把商铺高价卖出去。看着对他们是一件好事。其实也不尽然。我们当地最近新开发的小区商铺卖的都不好。鲜有人问津。因为投资与回报已不成正比。

其他观点：

最近几年随着网购购物的兴起。线下零售受到了较大的冲击。以前在没有电商出现之前。大家购物的时候基本上都会到实体店去购买。但是在电商出现之后。大家只需要在家里动动手机或者电脑就可以买到东西。这大大提高了大家购物的便利和效率。

所以电商的发展对传统线下零售的挤出效应是非常明显的。毕竟我国的社会零售规模就这么大。而且每年增速也没有那么高。过去10年时间。我国社会消费品零售总额的增速基本上是呈下降趋势的。2019年我国社会消费品零售总额的增速甚至下跌到了8％左右。

而在社会消费品零售总额总体增速下降的情况下。电商的零售却保持一个快速增长。过去几年时间我国电商零售年均增速至少达到20%以上。这意味着每年新增的一些社会消费品零售总额。有很大一部分都是被电商占据的。

比如2010年的时候。我国电商零售总额只有5131亿元。当年社会消费品零售总额大概是15.7万亿。当年电商零售占社会消费品零售总额的比例只有3.26%左右。

而到了2019年。我国电商零售总额已经突破10万亿。同年。我国社会消费品零售总额是41万亿左右。相当于电商零售总额占社会消费品零售总额的比例已经超过24%。

由此可见。电商的发展对传统线下零售的影响是非常大的。可以说大部分线下零售不好过。都是因为受到电商的影响。

毕竟相比于传统的线下零售来说。网上购物还是有很多优势的。这种优势包括便利、高效、价格更便宜、选择空间更多、不受时空限制等等。

当然除了受到电商的影响之外。租金年年上涨也是导致实体店日子不好过的重要原因之一。

过去十几年是我国房价快速发展的十年时间。很多城市的房价已经出现了一倍甚至好几倍的上涨。而在这轮房价上涨过程当中。上涨的不仅仅是商品住宅。还有商铺的价格也是水涨船高。

而对于购买商铺的人来说。羊毛出在羊身上。商铺的价格变高了。他们肯定会把这种价格转嫁到租金上面。所以过去十几年时间很多地方的商铺租金也是不断往上涨的。

对于实体店来说。目前租金占运营成本的比例基本上都可以达到20%以上。个别地区甚至达到50%以上。

而且在租金本身就比较高的情下。想要获利。那么传统线下零售必须提高商品的价格。一旦把商品价格提高上去之后。线下的商品就没有任何优势可言了。

毕竟对于我国来说。目前大多数人的消费能力都是比较有限的。大家在购物的过程中很多人都看重的是一个性价比。同一件商品如果大差不差。我相信绝大多数人都会购买价格更便宜的商品。

所以在竞争的压力之下。即便租金上涨了很多线下商家也不敢轻易的把价格提高上去。因为一旦把价格提高上去之后。销量就会相应的减少。

由此可见。一些房东把租金上调之后。对于。线下零售利润的挤压是非常明显的。以前很多线下零售的净利润都可以达到20%以上甚至30%以上。但是目前很多线下零售店铺能够保持10%左右的净利已经很不错了。

所以在面临销量下降。利润被压缩的双重压力之下。很多实体店铺都扛不下去。因此我们看到最近几年有很多店铺都出现了关门倒闭的。有些地方甚至出现一条街下去连片倒下的情况。

因此。电商和租金上涨都是实体店倒闭的重要推力。

但这种问题如果长期存在。我觉得是一个非常不好的现象。毕竟我国有14亿人口。有8亿多劳动力。这些人需要工作。而传统的线下零售是解决很多人就业的重要渠道。如果电商快速发展导致资源过度向少数平台集中。那将会导致很多人失业最终没有收入。到时大家消费能力下降了。那对于整个经济来说都会产生很大的影响。

所以我觉得我国有必要加强对电商和房地产的管理。加强对网络络购物的征税力度。严格控制房价上涨；不要让网络购物跟线下零售产生太大的差距。让网络购物跟线下零售价格差距回归到一个合理的水平。这样才能真正促进社会的良性发展。

其他观点：

实体店其实是败给了房地产！

先说一个经历！2010年左右。我还在某个三线城市做生意。那是一个人气很旺的批发市场。有2个门面口岸还不错。是一个房东所有。

房东收了回来。重新租给一个卖文具用品的老板。先收了15万的转让费。没看错房东收转让费。然后合同签了2年。

2年后。房东给对方两个选择。要么大幅涨房租。要么滚蛋。生意好不容易做起来。对方要了一个门面。毕竟老顾客要维护。结果这个门面房东只签1年的合同。

又是1年满了。房东又要涨房租。文化用品老板反正已经实现了库房发货。不用门面了。因此不续租。

这2个门面因为房东要自己收转让费。因此关了2年……

当然。这只是一个不良房东的缩影……

一、电商和实体店

本质上来说。电商就是商家销售产品的一个渠道罢了。实体店也是一种渠道。摆地摊也是一种渠道。卖到国外同样是一种渠道。后来的微商依旧是一种渠道。

所以当我们把电商。看成是一种销售渠道时候。我们就应该明白。电商其实和实体店生意是同等地位的。

电商是依托网络。把商品卖到全国。全世界。所以可以做到扩展市场边界来降低成本！

而实体店本质上来说就是落地本地。服务周边。最大的映射力也就一个城市。

所以。这里我们就可以看到。电商是着眼至少全国范围的消费者；而实体店实际上消费者在本地。是能到店的消费者！

说到这儿。反应快的朋友应该明白了。电商和实体店最大的差异就是服务落地！电商靠价格。实体店应该差异化靠服务竞争。

然而。电商发展了这么多年。我们可以看到一个事实。倒闭的大都是没有服务意识的实体店。他们来不及转型服务。一心一意和电商拼价格战。最后把自己拼死。

二、实体店被房地产拖死

记得2010年左右。在三四线城市买个好点儿的东西。还得“进城”。但是慢慢的。我们发现自己周边5到10公里内。多了很多高端大气的商场。渐渐的。“一年不进一次城”。成为一种常态。

不断新修的小区底商。一个接一个的“商业综合体”。成了压垮实体店的最后一根稻草。我2010年做生意的那个批发市场。随着后来几年周边陆续开了2个批发市场。2个商业综合体。同时高铁通了省会。明显感觉客流量下滑厉害。这就是做生意最害怕的一件事“没客流量！”

电商的客流量是可以用钱买来的。消费者点点手指、点点鼠标就可以到一家网店；但是实体店的流量是买不来的。消费者要走路。要坐车！这是本质性的区别。大量新修房地产。分流了消费者！

举例。当初我认识的一个卖衣服的。自己有3个门面在市中心自己经营。一年赚钱轻轻松松。但是随着商业体越来越多。他就要跟着这些商业体走。消费者还是那些消费者。但是店铺多了好几家。看起来是生意越做越大。实际上每家的生意就那样。每年的成本反而剧增。压货越来越多。到最后。索性不做生意了。用他的话来说。3个门面出租赚的钱比开10个店赚钱。

这就是房地产拖死实体店的真面目。一个城市100万人口。只有一个市中心时候。意味着市中心至少有100万固定流量。

但是一旦多上几个商业中心。100万人还是那100万人。但是每个商业中心能分到多少？消费者到实体商业中心不是点点鼠标、按按手机屏幕那么简单。

商业中心。小区门面房一多。每个都说自己是“一铺养三代”。开发商先把买门面套死。至于门面在你手上租1万一年还是20万一年那是你的本事。

对于实体生意来说。有限的消费者流量。要承担极高的房租成本。能做下去才怪！

三、外卖

外卖实际上就是把互联网流量转化为实体店的客流量。就这么简单的逻辑。

外卖让消费者实现了互联网的便利下。享受本地落地服务。而不用自己付出出门成本。

实体店和网商。就简单的说了一下。完全能可以写成一篇万字长文了。

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