为什么感觉东莞房价涨幅这么快？

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因为深圳房价大涨。深圳的一些穷人病急乱投医。同一时间去东莞中山惠州买。导致阶段性冲高。等恢复理性后。才知道东莞不值那个价。再次大跌。

3/4万一平。买杭州不香吗？买苏州湖畔不香吗？买南京学区不香吗？买深圳郊区不香吗？买成都豪宅不香吗？买脏乱差东莞。不是智障是什么？

其他观点：

深圳楼市高潮之后。广州还没涨起来。却先轮到隔壁的东莞了。我记得2015年那一拨。好像也是这样。东莞涨的比广州要早点。

这两个月东莞楼市非常火热。频频传出涨价消息。

我4月份就问过东莞的业内朋友。当时她就跟我说一直在涨价。新盘推出来至少涨10-15%。城区的二手房当时比年初也涨了10%。

去年11月我们去东莞做了一次调研。

那时候楼市还很稳定。甚至可以说有点低迷。所以我经常说往往低迷的时候。

通常是每年年底。都是买房的最好时机。大家都不敢买。你就要有勇气入市。

我最近几年。都是选择在年底买。事后证明都是对的。我今年大概率还是会选择在年底之前入市。

现在我家里2个孩子只有我妈带着。出不了远门。没办法实地去调研。只能隔空跟东莞本地的房地产业内朋友了解一下实情。

这一波东莞大涨的领头羊是松山湖和南城。三月份到现在。几个月涨幅就有30-40%；

然后。松山湖大涨后。需求外溢到周边。大岭山、寮步、大朗。黄江以30%的涨幅紧随其后；

然后是滨海新区和长安虎门。也涨了20%左右；

再次是临深。凤岗、塘厦目前涨幅10-15%。我去年11月份看的凤岗大运城邦。当时二手价格在2.6-2.9万/平米。现在放价盘在3.1万左右。

我问的东莞一个中介说。凤岗大运城邦成交价今年涨了三四千一平米。

2.6万是去年卖的房。今年过的户。近期成交的还没有在贝壳上显示出来。

塘厦新房都涨了两千。临深的房子都快卖完了。最近非常火。

东莞房姐摸底了23家中介门店。7大板块29个小区发现几点：

第一。挂牌房源较多。但诚心放盘房源不多；

第二。业主反价情况较多。加价10万～20万已成常态；

第三。随着城区多项利好兑现、新项目即将开售。大量业主开始封盘不卖。静观市场变化。

据我朋友说。东莞今年涨价。主要是几个原因导致的：

1、城区和松山湖片区新房供给量都很少！需求又很大！核心片区供不应求。

松山湖去年的供给量是0套！

2、大部分开发商都在镇区拿地。今年东莞土拍很火。大开发商都来东莞抢地。地价越来越高。而城区土地供给少。面粉贵了。导致面包涨价预期越来越大。

今年的土拍价基本都在一万以上了。

3、深圳都市圈概念炒作。大家都看好东莞未来市场。东莞又是连接广深之间的要塞。未来会有很多轨道交通规划。

投资热钱就喜欢流入有概念的片区炒作。

4、很关键的一点。东莞二手房不限购。新房也只要买半年社保。所以热钱一旦启动了。进入楼市炒作就很容易。

这一波东莞的上涨路线跟深圳很相似。都是核心区先涨。然后蔓延到周边。

为什么。最主要就是因为核心区供不应求。有炒作概念。

东莞跟着深圳大哥。业主报团涨价的动作学的很快。中介还串通炒房团抬高房价。所以今天东莞松山湖也发了通知。要专门整治这些乱象。

所以其他城市的粉丝也可以借鉴一下这个上涨路线图。我之前也讲过。绝大部分城市不会普涨的。会分化很明显。最先上涨的一定是供不应求的核心区。

因为这一轮的放水是严防死守不让进入楼市的。所以在资金总量有限的市场里。想要涨的快。那他们只能去集中炮打一个地方。不可能像2015年那样四面开花的。

然后核心区涨到一定幅度后。有些需求买不起了。需求就会往周边蔓延。去填平周边的洼地。

那对东莞来说。南城和松山湖已经涨到4万多了。还能追高吗？

我觉得自住买是没问题的。投资的话。那建议目前只买学位房和地铁房。未来依然会有稳健增值空间。否则普通盘要慎重。新盘依然可以。

当然如果想去追求暴击的区域。那就不要去追高这两个片区了。我觉得应该去寻找洼地。

比如南城和松山湖需求外溢的片区。会有跟涨。又比如长安。属于滨海片区。也有炒作概念。我觉得也还有空间。

因为深圳的西部是最有想象空间的。深圳沙井都6万多了。长安涨到四五万没什么问题。保持一万多的差价就是合理的。

其他临深片区就要看靠近深圳的区域涨到多少了。反正要跟深圳保持一定的差价才合理。

你可以去对照一下。涨之前跟深圳的差价是多少。然后跟上深圳的涨幅就可以了。

东莞涨完。下一个城市会是哪里？

珠三角都会涨的。放心。尤其是广州。绝对不会缺席。所以广州的同学们。你们今年该赶快行动起来了。别等到涨起来了再后悔。

其他观点：

第一个原因是16年之前。东莞房价几乎没怎么涨过。有一个补涨的需要；

第二个原因是松山湖区由于华为概念。以及区位概念。炒的过于热。这就跟炒股里面的龙头概念股一样。热钱都往里面涌入。龙头股领涨。就带领了全市的一个上涨；

第三个是新房量少。土地供应不足。造成二手市场预期过高。业主挂牌价格虚高。其实真正的交易量并不大。

总之。国家调控的决心已经表现在下一个五年计划里面了。房地产度过这多年“平步青云”的日子。终于迎来了国家从未有过的调控决心。

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